来自 装修技术 2020-01-02 01:18 的文章
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供应楼盘多为低密度产品,量价齐涨

澳门游戏平台注册送金,由于大都毗邻景区,在京北很难看到像京东、京南一样的大片高楼,区域楼盘供应的主要是低密度产品,别墅是其中的主力。像区域的大盘拉菲水岸,主力产品为175-600平方米的法式别墅,虽然有部分公寓产品,但仅占项目建设用地的一小部分。八达岭孔雀城的公寓、洋房部分相较其他区域的孔雀城项目,所占比例也较低。

  项目

固安则是工作在西部购房人的选择,通过京开高速可以直接到达二环。如果选择公共交通的话,固安也有接驳地铁4号线天宫院站的公交车,路况好时大概半小时可以到达。

怀来的旅游胜地众多,县境内有54公里的古长城、千古之谜古崖居、蚩尤冢、鸡鸣驿古驿站等,还有最值得一提,也最被购房人看重的官厅水库。

  与疯狂的北三县和受益空港规划的京南板块不同,早期在此置业的购房人,主要是被环境所吸引,作度假用。而随着京津冀协同发展纲要的实施和2022年冬奥会的举办,越来越多以投资为目的的购房人涌入京北。不久前,某京北大盘开盘,官方数据公布认筹客户达1.2万组,而据当天到项目现场选房的购房人估算,实际销售约5000套。针对该项目的一份问卷调查显示,兼有投资和自住双重目的的购房人占比达64%。专家提醒,在这些区域置业,区域规划、交通、环境及周边必须着重考虑,是决定项目价值走向的主要因素。

燕郊楼市价格的抢眼表现让不少人忽略了环京其他板块在今年的发展。事实上,在《京津冀协同规划纲要》即将出台和楼市的整体回暖,让环京区域房价都出现了不同程度的上涨,不过相较燕郊的疯狂则显得冷静了许多。以燕郊的邻居香河为例,某品牌开发商旗下的百万平方米大盘,在今年年初时起价为5500元/平方米,而9月最新开盘的一批产品起价6900元/平方米,最新一批报价为8100元/平方米。除此之外,固安、涞水、怀来、廊坊、天津武清等板块除别墅外的产品均价都在万元以内。

开发商已有进驻

  上述京北大盘在近期的表现也足以说明该区域的吸引力。9月,该项目启动排卡认筹,项目对外释放的信息显示,4天有约12000组客户认筹,总认筹客户超过50000人次。开盘前,项目发放给购房人的签约背景描述显示,最终累计认筹数为17517组。虽然该数据的真实性还有待检验,排卡后陆续退卡、退认筹的也不在少数。但10月27日该项目正式开盘后,现场签约数据依然可观,据购房业主群的业主们根据办理签约手续的号码推算,此次开盘该项目售出的房源超过5000套,而据项目方消息,此次推出房源已经全部售罄。而另一项目碧桂园官厅湖一期房源也已宣告售罄。

特别是京津冀协同发展上升为国家战略之后,各环京区域陆续迎来利好。投资客在考查时,区域未来的产业规划、特别是与北京之间的交通联系成为投资客最看重的因素之一。“地铁4号线通至固安”、“固安将迎地铁时代”这些都是走访固安楼市时最常看到的广告语。虽然尚无确切消息证实,但这一风向就已经吸引了很多投资客关注。固安的另一吸引投资客的卖点是正在建设的第二机场,“未来的望京”是售楼人员最爱给购房人画出的饼。

低密产品是区域主力品牌

  赵小姐两个月前在位于张家口怀来县、紧邻延庆的原乡美利坚(楼盘资料) 购买了一套洋房,对于这次置业的目的,赵小姐的回答很简单,为了周末度假。她对《广厦时代》表示,她第一次到项目现场,就被项目周边环境和社区整体氛围所打动,作为有多年国外生活背景的她,向往美国乡村式的度假生活,再加上项目的售价符合她的预期,因此没有犹豫就定下了一套。赵小姐表示,日常工作忙碌很难总有时间离开北京度假,周末能够在两小时内到达的度假地是她一直在寻找的。

澳门游戏平台,虽然价格在今年有所上涨,但环京大部分区域的房价相对于北京还是低了不少。而且,环京区域部分板块拥有的环境优势被购房者所青睐,在京郊购置一套房产作为第二居所,用于短时间的度假是不少环京置业者的主要目的。

京张高铁开通后,怀来至北京仅需15分钟,这无疑会让人联想到天津武清。届时,在怀来居住在京工作也变成了可能。

  自住购房仍重视资产保值

自住客户考虑的另一主要因素是居住的日常配套。在燕郊,基本的配套已经完备,但周末燕郊进城的公交仍然人满为患,大多数人还是会选择将消费留在北京。相比燕郊,环京的其他区域在配套上则更有待提高。以香河为例,以天下第一城为中心的老城区基本生活配套已比较完备,但北部新城的配套设施还有待提高。

怀来的楼盘很多都分布在各大景区的周围,生态环境是这些楼盘的最大卖点。以区域开发较早的原乡美利坚项目为例,项目位于古崖居西侧,官厅水库以北,项目整体与周边的山水景色融为一体,类似的社区环境,在京东及京南都是很稀缺的。

  另一位在八达岭孔雀城购房的韦女士则是打算在这里度过她大部分的退休时间。不到200万元的总价对她来说,在可接受的范围内。而项目紧邻山坡的环境也比较符合她对于退休后生活的向往。退休后,能够呼吸好空气的地方对自己有足够的吸引力,但孩子还在上班,也不想离开北京去更远的地方。

“看到这里的湖光山色,就足以说服我在此购房了。”一位在京西南涞水的华银天鹅湖购房的购房人告诉《广厦时代》。在环京楼市,很多大盘都是依景区而建,甚至有些楼盘本身就建在景区内,与北京市区截然不同的风景就足以吸引购房人,这其中以京西及京北优势最为明显。

环境是京北主要优势

  尤其是怀来的官厅水库周边,环绕的多个品牌开发商旗下的大盘。官厅水库东西长40多公里,南北最宽处7公里,总面积253平方公里,库容量23亿立方米,是1949年以来建的第一座大型水库。官厅水库在面积上与密云水库不相上下,被夹在两列山脉之间,水质良好,水面开阔。在南岸一侧有着陡峭的岩岸和细腻的沙滩,再加之附近沙地上盛产的糖度极大的各种水果,官厅水库的存在为区域的生态环境提供了良好的支撑,空气中负氧离子含量较其他区域高出不少。正因为此,多个品牌开发商都看中了官厅这个区域,恒大、碧桂园、荣盛、华夏幸福等都在此有大手笔的布局。很多在此区域购房的客户都表示,就是看中官厅湖周边与北京城里完全不一样的环境,最终决定在此购房。

澳门游戏平台注册网站,新房价格不到一年时间实现翻倍,这样的市场“奇迹”并未发生在被一线房企及业内人士一致看好的北京市场,而是在京东连三线城市都算不上的燕郊上演。

在京津冀协同发展的大背景下,京北地区一直是京津冀地区旅游资源、文化资源分布较为密集的区域。尤其是北京和张家口联合申办2022年冬奥会之后,京北区域尤其是张家口怀来楼市关注度大幅度提高。事实上,京北的楼市已发展多年,但由于项目分布比较分散,加之多为低密度度假型楼盘,板块的关注度相比京东和京南冷清了不少。由于交通和配套的问题,目前区域的购房人群仍主要以度假目的为主,不过随着早期开发楼盘的入住,区域配套也在逐步改善。

  亚豪机构市场总监郭毅表示,目前环京置业人群主要还是以投资为主,国人还未形成纯度假的消费习惯。不能因为京北有以度假为主要需求的项目,就推断在此置业的都是为了度假。以原乡美利坚为例,一个做了十年的项目,如果说10年前购买的客户都是为了自住也没有说服力,是项目的产品定位和运营才让10年后,该项目成为一个以自住需求为主的项目。环境、冬奥利好、高铁规划以及开发商引入配套的发展前景仍是购房的主要原因。

北京和张家口联手举办2020年冬奥会,最被购房人关注的就是冬奥会为京北交通和配套带来的改变,尤其是交通方面。京张高铁、从延庆到崇礼的延崇路都将为京北的发展提供基础。

购房人多为度假置业

  利好多多实际走势看规划落实

另一在环境上具备明显优势的是京北板块,其中分布项目最多的是张家口的怀来县。该区域内旅游胜地众多,县境内有54公里的古长城、千古之谜古崖居、蚩尤冢、鸡鸣驿古驿站等,还有最值得一提、也最被购房人看重的官厅水库。

生活配套仍待改善

  购房人

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由于多建在山水之间,交通就成为阻碍京北楼盘价值提升的主要原因。如果不选择自驾,这些项目都很难到达。不过,近两年,京北的交通配套建设正在提速,尤其是北京与张家口联合申办2022年冬季奥运会后,怀来作为北京与张家口之间的要塞,率先受益。目前,有京藏高速、京新高速、110国道及多条省级县级公路可通向怀来,北京的880公交及市郊铁路S2线也开通了怀来站点。而最受期待的要属京张高铁。今年,京张高铁将开工建设。2014年11月,京张高铁八达岭越岭段可行性研究已获国家发改委批复,按照规划,全长174公里的京张高铁从北京北站到张家口南站共设9个车站,支线设延庆站,北京境内70公里。

  在一项针对近期开盘的京北大盘准业主的调查中显示,受访的106位业主中,有自住需求的占到了101位,占比超过95%。但值得注意的是,这101位有自住需求的业主中,兼有投资和自住双重目的的业主有68人,在受访业主中占比达64%。虽然自住是置业的主要目的,这些在京北置业的购房人仍非常看重购房后给资产带来的保值增值。

便利 京东京南自住占比最大

申冬奥带动交通跨越式提升

  市场

京西的环境资源主要集中在西南部,河北涞水县的一些楼盘主打的都是环境牌。华银天鹅湖、碧桂园九龙湾、一渡新新小镇等大盘集中在此。区域内有数十处国家4A级风景区和历史古迹,周口店、十渡、野三坡、云居寺、清西陵等都位于此板块周边。凭借地理优势和项目本身的规划,该区域的各项目还拥有自己的环境优势,例如华银天鹅湖2000亩的湖面,一渡新新小镇的27洞国际标准高尔夫球场等。在地理环境上,京西与京东截然不同。

与京东和京南不同,目前在京北置业的人群多是为了度假及养老。几乎没有刚需客会把在此置业看成是在京置业的过渡。原乡美利坚的业主姚女士介绍道,6年前她就在原乡美利坚购买了一套别墅,2010年正式入住。入住后,她回到这里居住的频率大概是一个月一次,每次还会邀请上三五好友一起。买房就是为了周末休闲度假使用,也没考虑过升值、转手等问题。

  地理位置决定日常通勤难 环境牌仍是主打

提起今年的环京楼市走势,“暴涨”总是很多人的第一印象。这主要源于与北京城区直线距离最近的燕郊在这一轮楼市回暖中的疯狂。多个楼盘价格大幅度上调,甚至有项目销售价格在一年内实现了翻倍。最新开盘项目的价格已经直逼20000元/平方米的大关。

文/门庭婷

  交通大环境依靠政府层面的规划向前推进,而一些小环境的改善,开发商在其中发挥的作用就不可忽视。尤其是百万平方米级别的大盘,一些配套的建设和运营则更依靠开发商。以上述京北大盘为例,目前项目周边基本无配套可言,而在开发商的规划中,该项目未来将建设五国温泉小镇,儿童水上乐园、儿童梦幻城、酒店集群、国际级会议中心、一站式商业购物中心、世界主题美食街、11国风情酒吧街、影视中心、原生态公园、奥运全能运动中心、亚洲红酒文化中心、世界健康美容中心、医疗中心、国际精英教育、会所、文化博物馆等17大配套。

燕郊房价领跑环京 主流价格仍在万元以内

自然环境得天独厚,但京北的楼盘大多还是要面对各项生活配套不足的问题,由于都建造在山水之间,部分项目周边生活配套为零,即使是开车出去短时间也很难找到相应的生活配套。不过随着多年开发,已经趋近成熟的楼盘入住率的提高及商业配套设施的交付,这一情况也开始逐步改善。比如,拉斐水岸即将有2万平方米商业投入使用,包含超市、自助银行、药店、餐饮等日常生活配套。原乡美利坚也于2014年和海淀外国语实验学校签约,建设海淀外国语实验学校原乡校区。

  在备受关注的交通方面,据了解,目前京张高铁已经开工,将在怀来设两站,届时从北京到沙城只需要26分钟。此外还有京郊S2线,一早一晚两趟车,早晨从怀来出发,晚上回到沙城,路上不到一个半小时,目前开通的还有八达岭北京公交车,从回龙观直接到沙城。而京张高铁的全面开通则预示着北京怀来同城时代即将到来。

以今年价格疯涨的燕郊为例,虽然价格高企,但在环京楼市中受欢迎程度一直稳居首位的主要原因就是其与北京城区最短的直线距离。无论是公共交通还是自驾出行,虽然人流量较大,但不可否认,燕郊生活是最便利的。多条公交线路的终点站,短距离即可接驳至地铁六号线,全程高速直达四环的路网都是燕郊这些年价格上涨的底气。

业内人士表示,2022年冬奥会的申办结果将于7月31日正式公布,如果北京和张家口成功获得举办权,京北或将迎来跨越式的发展,更多购房人会关注京北,在各项配套设施提升的同时,京北的置业需求也将明显增多。

  虽然购买怀来等具备环境优势的项目的购房者大都有自住的需求,但这种需求还是主要集中在周末的度假上,毕竟从地理位置上看,这些区域与中心城区的距离和北三县无法相比。

不过,对于在环京的投资,曾经有过投资经验的业内人士提醒,投资环京楼市,要放平心态,不能看到类似燕郊的暴涨,就希望自己可以短期获得可观收益。投资环京,总体看还是一种长线的投资方式。本版文/门庭婷

随着京北的不断发展和区域利好的出现,怀来也吸引了越来越多品牌开发商的入驻。碧桂园就选择将其大北京的第二站落户怀来,在官厅湖畔打造碧桂园官厅湖1号,在金山岭长城附近与北京城建联合开发金山岭长城河谷项目。据碧桂园相关人士透露,碧桂园选择京北主要就是看中其优越的自然环境。以官厅湖1号为例,项目与官厅湖毗邻的部分东西长40多公里,南北最宽处7公里,最窄处1.5公里,总面积253平方公里,是颐和园的567倍,库容量23亿立方米, PM2.5常年保持在50以下。项目周边有大面积葡萄种植园,可直接供应项目会所葡萄酒窖,伴有薰衣草园、海棠花园,形成层次丰富的天然花海美景;项目周边还有类型多样的不同景观资源,如八达岭长城、康西草原、野鸭湖湿地生态园以及重点建设的影视基地……优越的自然环境为房企在此打造高品质的度假楼盘提供了坚实基础。

  仅从地图上比较,燕郊距CBD直线距离30公里左右,而固安工业园最著名的一句广告词即是我爱北京天安门正南30公里。反观怀来,距北京最近的项目距CBD超过80公里,距中关村商圈也超过70公里,在目前的交通状况下,居住在怀来,工作在北京要耗费巨大的交通成本和时间成本。

买环境 京西京北优势明显

目前京北楼盘主要都集中在张家口的怀来县,怀来是中国著名的葡萄酒之乡。随着京津冀一体化发展战略的推进,作为环首都经济圈13县之一的怀来,被定位为京津冀都市圈生态涵养区,其资源价值、生态价值和旅游价值在逐渐被认可。

  对于有意向的购房人,郭毅提醒,选择项目时,首先要看区域规划,大规划才能催生区域的大发展、大改变;其次看交通,与北京之间的交通瓶颈能否突破,有没有明确的时间表;第三看环境,是否拥有稀缺的自然环境,特别是北京比较少见的水景;第四看周边,现状条件下有没有支撑项目价值的因素,前三条决定着项目的未来升值前景,第四条意味着项目短期的价格走向。

除了京西京北规模大、集中度高的环境资源外,京东的潮白河、京南的温泉等也是不少环京楼盘的主打卖点。

  郭毅表示,京北与京南在市场表现上确实有所不同。她认为,新空港已经落地,给区域带来的利好将会一步步兑现,这一过程将对区域房价形成实际支撑,京南楼市长期走势还是看涨的。而京北楼市,因为名企大盘和冬奥会利好的预期,会成为短期内拉动区域房价的关键因素,但真正对区域配套、交通方面的改善程度有多高,目前还无法判断,3年之内还是看涨的。另外,北京调控的持续高压,不可避免地会造成环京区域楼市的利空,成交量价的下滑将是大概率事件,但随着北京楼市的企稳,环京也将止住下跌之势,在经历6至12个月的回落之后,还将保持涨势。

除了度假需求,自住也是一些购房人在环京置业的主要原因。由于北京市区的高房价和对购房资格的限制,大量的购房需求被挤压外溢。对于这部分自住人群,居住地的便利性就成了他们首要考虑的因素。

  与北三县和固安等区域不同,《广厦时代》接触到的京北区域购房人最初的目的大都是度假。

另外在京西涞水,虽然环境已经足以吸引购房人购买,但未来的交通规划也为其加上另一筹码。据了解,环北京城际铁路和京石城际铁路都已经将涞水纳入论证,目前两条高铁都已经进入可行性研究阶段。

  最近在上述京北大盘中购房的几个业主也纷纷表示,在怀来置业,能够实现理想的度假生活当然是最好的,但凭借大盘后期的规划落地和借助冬奥利好带来的资产增值是他们置业之后最为期待的。

虽然价格节节攀升,但燕郊的居住体验在这一年并未有明显的改善,早晚高峰长长的拥堵和“一下雨就看海”的经历是每个居住在燕郊人的痛。不过以目前的形势看,这些人尽皆知的缺陷并未减缓燕郊房价上涨的速度。

  相比北三县和固安等投资热点,以怀来为代表的京北板块目前在各项配套上还不在一个量级,但受益于京津冀协同发展纲要的实施和2022年冬奥会的筹备,区域的建设也进入了加速通道。

此次出台的《通知》也同样对环京各板块的房价做出了规范,《通知》要求,严厉打击房地产企业“囤地炒地”,对企业自身原因造成土地闲置的,依法坚决查处。发挥社会监督作用,对问题房地产企业实施约谈制度,查处房地产企业恶意炒作、捂盘惜售、哄抬房价等行为。规范中介行为,严厉打击房地产经纪机构发布虚假房源信息,造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者。加强房地产企业信用管理,及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。《通知》还重点指出,未取得商品房预售许可的开发项目,严禁任何形式的预售和广告宣传。强化商品房预售方案管理,完善新建商品房预售价格备案制度,严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定。这对于那些热衷于排卡,借利好消息任意涨价的项目是个不小的打击,有业内人士就表示,如果严格按照这个通知规定执行,环京的很多项目都会遭受处罚。

  交通已经成为目前掣肘这些区域发展的主要问题。近期,上述京北大盘举行现场核价和选房活动,有的意向购房者就因为项目方未能提供班车而放弃了到现场选房。虽然受益冬奥会,多条高铁和高速公路目前都在加紧建设中,但目前从北京到这些项目,自驾目前几乎是唯一的交通方式。

看中环境度假养老,因为价格、资格购买自住,无论是哪种需求,购房者都兼具了一定的投资目的。另外,京津冀协同发展等利好也吸引了大量的投资客进入环京区域购房投资。

  日常通勤虽然有困难,但京北区域得天独厚的环境仍能吸引众多购房者涌入该区域。尤其是在北京房价走高的态势下,相对北京较低的价格、优越的自然环境及冬奥会的种种利好对手握现金无投资渠道的购房人具备足够的吸引力。

买未来 投资者跟着交通产业走

出德胜门, 走清河沙河昌平县, 青龙桥康庄子怀来县很多人第一次听说怀来,是源自郭德纲相声中的一句台词。而如今以怀来为代表的京北板块,已成为北京外溢购房需求的又一主要消化地。

以区域开发较早、业主满意度较高的原乡美利坚项目为例,项目位于古崖居西侧,官厅水库以北,项目整体与周边的山水景色融为一体,类似的社区环境,在京东及京南很难见到。此外,今年北京与张家口联合申冬奥成功后,北京客户到京北置业的范围也在继续向北拓展,尤其是崇礼滑雪场周边的项目,在今年的价格也有所上涨。

  韦女士就表示,如果仅是为了度假,在她这个年纪,200万元消费在酒店、度假村、农家院,可以满足她全家接下来所有的度假需求,同时还有一些富裕。买了房不仅一次性支出了这么多钱同时还限制了活动范围,但她还是选择买房度假。如果说不期待房子涨价,那肯定是假的。

在楼市整体回暖的大背景下,京津冀一体化及一些大型公建的规划,让环京楼市在今年的表现极为抢眼。一方面不限购、总价低等先天条件让大量投资客涌入环京;另一方面,与北京天然的地理距离也让不少购房者将环京作为通勤居住及未来的养老居所。多种需求的集中让环京楼市价格在今年出现了大幅上涨,呼吁政府规范楼市发展的声音一直不断。事实上,虽然环京部分区域楼市出现无序发展,但此轮在环京置业的购房人并不盲目,心里账算得很清楚,或为长线投资,或为自住养老,环京各板块在不同维度上的价值差异明显,也吸引了不同人群的关注。

不过,随着交通的发展,京东的香河、大厂,京南的固安也成为一些刚需客的选择。目前香河到北京的公交主要是938路、810快等,可以直接到达国贸。自驾车可以选择走京沈高速,如果路上畅通,45分钟左右也可以到达CBD。方先生就是香河—北京通勤族的一员,他已经在香河居住三年了。每天往返于香河和北四环的他表示,真正居住后就会发现,香河并没有想象得那么远。

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